2026年土耳其购房入籍物业合规新规：严格限定独立产权与居住许可，禁止共有产权与无合法建筑许可标的

安卡拉讯 —— 根据土耳其环境、城市化与气候变化部下属国家产权与地籍总局（TKGM）最新发布的2026年第2026/3号行政解释通告，土耳其投资入籍计划（TCBI）在可计入40万美元门槛的房产类型与物理权属属性上作出了更为明确且严格的制度化界定。通告强调，为了确保投资者资产的安全合规并维护国内房地产市场的健康秩序，所有用于申请公民身份的房产必须具备完全独立的产权证明，且建筑本身必须符合土耳其现行建筑与城市规划法规。

新规明确界定，符合移民合规要求的房产主要涵盖两大类：第一，根据第634号《公寓所有权法》（Kat Mülkiyeti Kanunu）在产权局正式登记并取得“楼层所有权（Kat Mülkiyeti）”或“楼层施工权（Kat İrtifakı）”的独立单元（如住宅公寓、独立别墅及商业写字楼/商铺）；第二，土地性质登记为“Arsa（建房用地）”但其上已建有合法建筑物、且已完整取得官方颁发的“建筑使用许可证书（İskan - Occupancy Permit）”的整体独立不动产。任何未经规划许可的违法建筑（Kaçak Yapı）或缺乏居住许可的房产，一律不得作为移民入籍的有效申请标的。

在权属结构方面，2026年新规对产权完整性提出了更严苛的要求，明确禁止“共有产权（Hisseli Edinim）”方式的申请。通告规定，严禁多名无关的外国买家通过共同购买同一套房产并按比例持有产权的方式分别申请土耳其公民身份。一套房产在法律层面仅能支持单一主要申请人及其核心家庭（配偶及18岁以下子女）的入籍申请。此外，对于购买纯未开发土地（Arsa / Arazi）的申请，政策要求投资者必须在2年内向政府部门提交符合规划的建筑开发项目方案，否则该土地资产将无法顺利核发移民《合规证明（Certificate of Conformity）》。

权威移民律师与地产合规专家分析指出，2026年出台的这项物业类型细化新规，彻底纠正了过去市场上部分中介利用模糊产权、无证建筑或按份共有模式进行违规操作的乱象。对于国际买家而言，新规提供了极为清晰的“标的甄别指南”，确保投资者所购买的不仅是一份能够顺利换取护照的法定凭证，更是一份具备完整法律保护、清晰产权登记与极高市场流动性的优质不动产资产。建议全球投资者在锁定房产前，务必核查标的的 Tapu 产权类型与 İskan 许可证状态，以保障移民申请的万无一失。